İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), gayrimenkul satışı ya da kiralamasında, ‘ilana çıkış fiyatı ile gerçekleşen fiyat arasındaki farkı’ ifade eden pa-zarlık marjındaki 2019-2020 yılları değişim verilerini açıkladı.

İstanbul gayrimenkul piyasasını ele alan ve detayları online basın toplantısıyla payla-şılan araştırmanın pazarlık marjı sonuçlarına göre, kentte 2019 yılında yüzde 7,7 olan satılık konutlarda pazarlık marjı, 2020 yılında yüzde 4,8 düzeyine geriledi. Kiralık ko-nutlarda pazarlık marjı ise 2019 yılında yüzde 6,1 düzeyindeyken, 2020’de bu oran yüzde 5,6’ya düştü. Araştırmaya göre İstanbul’da konutlarda pazarlık payı yüzde 4,8 olarak gerçekleşirken araştırma genelinde pazarlık payının yüzde 3,2 ile yüzde 7 aralı-ğında gerçekleştiği gözlendi. Pazarlık marjı İstanbul’da kiralık konutlarda yüzde 5,6 olarak gerçekleşirken, araştırma genelinde pazarlık payının yüzde 3,3 ile yüzde 9,1 aralığında gerçekleştiği gözlendi.

İGD’nin, yaklaşık 500 gayrimenkul danışmanından aldığı verilerle tamamladığı araş-tırmanın sonuçlarının açıklandığı online toplantıya, İGD Sorumlu Değerleme Uz-manları ve şirketin kurucuları Dr. Ahmet Büyükduman ve Celal Erdoğdu ile İGD yetkilileri katıldı.  Toplantıda konuşan Büyükduman, 2020 yılında pazarlık marjlarında genel bir daralma yaşandığını belirterek, “Satılık konutlarda pazarlık marjının gerile-mesi, piyasanın satıcı lehine döndüğünün bir göstergesiydi” dedi. 2020’de hem satılık hem de kiralık konutlardaki pazarlık marjlarının daralmasının dikkat çekici olduğunu da kaydeden Büyükduman, bu durumun piyasadaki talebin, arzdan daha hızlı arttığını ortaya koyduğunu ifade etti. 

2021’de pazarlık marjları artacak

“Konut satışlarında 2020 yılı Nisan ve Mayıs aylarında yaşanan durgunluk sonrası yapı-lan kampanyayla, konut piyasası satıcı lehine döndü; pazarlık marjının geçen yıla oranla azalmasının nedeni ise, alıcıların konut kampanyasındaki fırsatı kaçırmak iste-memesinden kaynaklandı” ifadesini kullanan Celal Erdoğdu ise, genel olarak alıcı yo-ğun dönemlerde pazarlık marjlarının daralma gösterdiğini kaydetti.  Konuşmasında, 2021 yılı pazarlık marjları beklentilerine de değinen Erdoğdu, şöyle konuştu: “Beklenti, 2021 yılında konut piyasasında ekonomik durgunluk nedeniyle pazarlık marjlarının yeniden 2019 seviyesine gelebileceği yani pazarlık marjlarının artacağı; ticari gayri-menkul piyasasında da artış yaşanacağı yönünde.”  

Geri dönüş. süresi de arttı

İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), “Gayrimenkul Piyasası Araştırması 2020” adıyla, İstanbul konut piyasasında kira-fiyat ilişkisi, konutun kirasına göre beklenen kira çarpanı ve dünyada kira çarpanı başlıklarını da içeren bir araştırma yaptı. Buna göre İstanbul’da pandemi döneminde konut kredi faiz oranlarındaki düşüş, geri ödemesiz kredi koşulları gibi finansal  faktörler kira piyasasında belirleyici oldu. Ekim ayında üniversitelerin uzaktan eğitime başlamasıyla kentte konut fiyatları da kira çarpanları da yükselişe geçti. 

İGD’nin, eylül ayında yaklaşık 130 gayrimenkul danışmanından aldığı 500 adedi aşkın satış ve kiralama  verileriyle tamamladığı araştırmasına göre, sosyal hayatlarımızı kısıtlayan pandemide, okulların ve üniversitelerin kapalı olması, ekonomik aktivitenin yavaşlaması gibi nedenlerle kiralama piyasası zayıflama gösterdi. Araştırmayı değerlendiren İGD Sorumlu Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, İstanbul’da 2019 yılında 248 ay olan ‘ortanca kira çarpanı’nın, 2020 yılın-da 250 aya yükseldiğini söyledi. Büyükduman, “Kira çarpanının, amortisman süresi olduğunu ve evin değerine, zamana, talebe ve lokasyona göre değiştiğini kaydeden Büyükduman, örneğin İs-tanbul’da 500 bin TL civarında bir evin kira getirisinin 2.000 TL olduğunu, bu durumda kira çar-panının 250 olduğunu söylüyor. Yani eve verdiğiniz 500 bin TL’nin tamamını, kiradan geri alma süreniz toplamda 250 ay” dedi.

Araştırmayı değerlendiren İGD Sorumlu Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, İs-tanbul’da 2019 yılında 248 ay olan ‘ortanca kira çarpanı’nın, 2020 yılında 250 aya yükseldiğini söyledi. Büyükduman, “Kira çarpanının, amortisman süresi olduğunu ve evin değerine, zamana, talebe ve lokasyona göre değiştiğini kaydeden Büyükduman, örneğin İstanbul’da 640 bin TL civarında bir evin kira getirisinin 2.500 TL olduğunu, bu durumda kira çarpanının 257 olduğunu söylüyor. Yani eve verdiğiniz 640 bin TL’nin tamamını, kiradan geri alma süreniz toplamda 257 ay” dedi.

“600 bin TL’nin altındaki konutlarda kira çarpanları yükseldi”

“2019 yılına kıyasla pandeminin hüküm sürdüğü 2020 yılında, özellikle 600 bin TL’nin altındaki konutlarda kira çarpanları yükseldi” diyen Büyükduman, şunları söyledi: “Ekonomik anlamda salgının olumsuz etkisini azaltmak üzere başlatılan düşük faizli konut kredisi kampanyalarının, 600 bin TL değerine kadar olan konutların fiyatını yukarıya çekerek, kira çarpanlarının art-masına neden olduğu görünüyor. İstanbul’da 600 bin TL’nin üzerindeki konutlarda ise kira çar-panı düştü. Araştırmamızın 2020 yılı Eylül ayında yapıldığı dikkate alındığında, 2020 yılı Haziran ve Ağustos aylarındaki 750 bin TL’ye kadar kullanılan kredilere, düşük faizli konut kredisi uygu-lanması bu durumda etkili.”    

“Konut fiyatları artış eğilimine girdi”

İstanbul’un kira çarpanı göstergesi açısından, Dubai, Bangkok, Lima ve Moskova ile benzerlik gösterdiğini de kaydeden Büyükduman değerlendirmesinde, İstanbul konut piyasasında pan-demi sürecinin etkisini ise şöyle aktardı: “COVID-19 salgını konut piyasasını da yakından etkiledi. Pandemide okulların kapalı olması, ekonomik aktivitenin yavaşlaması gibi nedenlerle kiralama piyasası zayıflama gösterdi. Diğer taraftan konut arzındaki azalma nedeniyle, konut fiyatları artış eğilimine girdi. Özellikle üniversitelerin uzaktan eğitime geçmesinin kiralama piyasası üzerindeki olumsuz etkisi, ekim ayında çok daha belirgin oldu. 2021 yılı için ön-görümüz, kira çarpanlarının yukarı yönde seyretme ihtimalinin yüksek olduğu yönünde.” 

İstanbul’da en iyi kira dönüşü 500 bin TL’ye kadar olan konutlarda

 İstanbul’da yatırımlık konut alımı için tavsiyelerde de bulunan Büyükduman, “Kira geri dönüşü-ne baktığımız zaman, 500 bin TL’ye kadar konutları yatırımlık olarak değerlendirebiliriz. Kira çarpanları, konutların değerine bağlı olarak artıyor. İstanbul’un çeperlerinden, merkezi semtlere doğru gidildikçe konut fiyatları arttığından, merkezi semtlerde kira çarpanları da yükseliş gösteriyor. Konut yatırımı yapılırken bunlar göz önünde bulundurulmalı” dedi.