Mustafa DENİZ

Kiraların astronomik hale gelmesinin nedeni ülkemizdeki sığınmacılar mı yoksa ev sahiplerinin açgözlü davranmaları mı?

Aslında her ikisi de tek başına değil. Ülkemizdeki sığınmacıların talebi etkili bir sebep bundan başka son birkaç yıldır yeni konut üretimi çok azaldı. Özellikle ekonomik kriz ile küçük ve orta ölçekli firmalar hatta büyük müteahhitlik firmaları dahi yeni projelere girmiyor.  Piyasadaki fiyatı arz/talep dengesi belirler. Mal sahiplerinin aç gözlülüğü bu fiyatlarda çok büyük değişiklikleri devamlı surette sağlayamaz. Ülkemizde geleneksel bir gayrimenkul sevdası vardır. Hepimiz bunu biliriz piyasa şartları ne zaman müsait olsa her Türk vatandaşı potansiyel alıcıdır. Sığınmacılar ülkemizde olduğundan fazla gündeme geliyor, sığınmacıların etkisini kimse yadsıyamaz, Ancak Türkiye gibi büyük ekonomilerde oluşturacağı etkiler bu düzeyde olamaz. Piyasadaki arz/talep dengesinin talep yönlü olması ile yüksek sığınmacı sayısı aynı anda denk geldi ve şu andaki piyasa şartlarının sebebinin bu olduğunu düşünüyorum. 

Özellikle bazı illerde yabancıların kiraladıkları mülkleri kira bedelini ödemeden terk ettikleri ile ilgili bilgiler geliyor. Yüksek kira balonu patladı mı?

Yüksek kira balonu patlamak zorunda. Asgari ücretin net 5 bin 500 olduğu bir ortamda bu rakama kiralık daire yoksa vatandaş ne yapacak? Burada fırsatçılar da çıkar ortaya ve mal sahipleri de mağdur olacak gerçekten namusuyla kiralık almak isteyen kiracılar da bu olaylardan çok mağdur oluyor. Sadece yabancılarda değil yerli kiracılarda da bu konuda ciddi sorunlar oluyor ve gelecek zamanda bunlar daha da derinleşerek artarak devam edecek. Çünkü fiyatlar ve gelir arasındaki makas çok değişti. Bununla başa çıkmak çok zor.

Bu durum yerli kiracıları nasıl etkileyecek?

Vatandaşlarımız zor durumda, toplam konut stokunu sağlıklı biçimde artıramazsak bu kriz devam eder. Türk vatandaşlarına gelirleri ile orantılı kiralık ev olmak zorunda eğer bu olmazsa piyasada bu tür spekülasyonist artışlar ilerde de yaşanabilir. İnsanlar ailelerinden ayrılıp yalnız yaşıyorlardı bu durumun da çok azalacağını düşünüyorum. Talepte de azalmalar oluyor bunu görüyoruz zaten. Yerli kiracılar bu piyasanın gerçek sahipleridir ve Devletin de bu konuda attığı adımlarla biraz olsun güvenceye alınması sağlanmıştır.  

Kira bedelleri normale döner mi, dönmesi için hangi adımların atılması gerekir?

Ben bu ülkede bir şeyin fiyatının geri döndüğünü görmedim. Geçici sürelerle ve önlemlerle bu tür duraklama ve geri dönmeler belki olabilir ancak eğer biz konut arzını artıramazsak o zaman bunları yaşamak zorunda kalırız. Dünyada dibimizde bir savaş var. Şu anda o savaştan kaçan bile binlerce insan İstanbul’da kiraya geldi. İstanbul’da trafikte Ukrayna ya da Rusya plakalı arabaları görür olduk. Piyasanın kira arzının bu kadar sıkışık olduğu bir durumda piyasa bununla da etkilendi.

Yüksek kira bedelleri ev sahipleri için sürdürülebilir mi?

Ev sahipleri açısından sürdürülebilirlik sorunu yok aslında kiraların yüksek rakamlarda artışları belki devamındaki kira uzatma dönemlerinde düşük artışlarla dengelenebilir. Ancak bu da enflasyona bağlı. Kira bedellerinin düşmesi için talebin düşüp arzın artırılması gerekir. Bunun için de hem sosyal hem de ekonomik politikalarda değişiklikler gerekiyor.

Kiralarda bir üst sınır konulmalı mı, böyle bir uygulama gerçekçi mi?

Konut kiralarda bu sene bir üst artış oranı belirlendi. Bu üst sınır pek çok yerde mal sahibi ile kiracı arasında sosyal sorunlara yol açtı. Cumhuriyet döneminde olmadığı kadar kira davası var şu anda mahkemelerde. Bazı kiracılar yüksek artış yaptılar kimi devletin belirlediği oranı yaptı. Ancak her ihtimalde sosyal sorunlar büyüdü. Pratikte başarı oranı yüzde 50 oldu. Üst sınır koymak geçici bir çözüm olabilir eğer bunda ısrar edilirse sosyal sorunlar çıkmasından korkarım.

Devlet yüksek kira bedeli isteyen gayrimenkul sahipleri için nasıl bir yaptırım uygulayabilir?

Yüksek kira oranı isteyen mal sahiplerinin zaten iş kanuna kaldığında bunu istemesi mümkün değil. Dolayısıyla devletin burada ekstra alacağı bir önlem de yok. Olayın iki yönünü de düşünmek gerekir. Mal sahipleri de bu ülkenin vatandaşları.

Kiraların yüksek olmasının bir nedeni de satılık ev fiyatlarının normalden çok daha yüksek olması mı?

Eskiden kira geri dönüşümünü 10-15 yıl derdik. Bir gayrimenkulün kirası ile 15 yılda kendini amorti etmesinden bahsederdik. Şimdi baktığımızda dünyada da bu oran yükseldi. İstanbul’da bazı semtlerde 40 yıldan bahsediyoruz. Bir ev alan yatırımcı bunun geri dönüşümünün en çabuk olmasını ister elbette bu yüzden de maliyetlere bağlı ev fiyatı artışları kiraları yukarı yönde çok etkiledi.

Devletin kiraları denetleyebilmesi mümkün mü?

Devlet mahalle bazında sokak bazında kiralıkların durumlarını rahatlıkla kontrol altına alabilir. Özellikle otomasyonun arttığı ve dijital veri akışının ve depolamasının bu denli yüksek olduğu günümüzde bu konuda bir altyapı kurulabilir.

Yüksek kiralar nedeniyle kiracı tahliye davalarında artış var mı?

Ülkemizde Cumhuriyet tarihinde olmayan kadar kira davalarında artış var. Özellikle 10 yılını dolduran kiracılarda tahliye, 5 yılını dolduran kiracılarda da yeni kira belirleme davalarında çok artış var. Mal sahipleri kanundan gelen haklarını sonuna kadar kullanmak istiyor. 

Kira sorunu ile ilgili eklemek istediğiniz başka konular var mı?

Bu sorunu bugünden yarına çözemeyiz. Tüm suçu ülkemizdeki mülteci yada yabancılara atmak da yanlış. Son yıllarda durgun kalan bir inşaat sektörümüz var. Yeni stok gelmediği müddetçe bu fiyatları düşüremeyiz.