Mustafa DENİZ

Ruslar Türkiye’de gayrimenkul alımı alan yabancılar arasında ilk sırada yer alıyor. Balrium Gayrimenkul Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkan Vekili Av. Yasemin Bal, Uluslararası Emlakçılar Birliği’nin Türk-Rus Gayrimenkul Komitesi de ortaklığa imza atarak her iki ülke insanın daha az prosedürle emlak sahibi olmasına imkan sağladığını söyledi. Bal, konu ile ilgili olarak Analiz’in sorularını cevaplandırdı.

Rusların Türklere bakış açısı nasıl?

Gerek gayrimenkulü satın almadan önce, gerek satış sırasında gerekse satış sonrasında sorun yaşamak istemedikleri “Güvenli Projeler” istediklerini biliyoruz. Bu nedenle birinci önceliğimiz yatırımları güvenli projelere yönlendirmektir. Gayrimenkul satın almak suretiyle oturum izinleri ve Türk vatandaşlığı alma konularında bir süreç yönetimi planı oluşturduk. Güvenli olduğunu bildiğimiz projelerin müteahhitleri ile sözleşme yaparak çalıştığımızı, gayrimenkullerin bağlı olduğu tapu müdürlükleri, belediye ve vergi dairelerinde gerekli incelemeleri yaparak rapor hazırlıyoruz ve raporumuzda avukatlarımız, mali müşavirlerimiz, vergi uzmanlarımız, değerleme uzmanlarımızın da tespitleri yer almaktadır. Akabinde ya şahsen ya da vekaletname düzenlenmesi suretiyle alım-satım işlemlerini gerçekleştiriyoruz. Oturum izinleri ve Türk vatandaşlığı işlemlerini başlatıyoruz. Gayrimenkullerin bedellerinin Türk mevzuatına uygun transfer işlemlerini yerine getiriyoruz.  Şehirlerimizin demografisine ve Rus halkının tercihlerine uygun bölge ve semt tercihlerine katkı sunuyoruz. Hukuki güvenliğinin sağlanması halinde huzurlu ve mutlu olacaklarını bildikleri için son derece olumlu yaklaşımlarını olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz.

Hükümetin yaklaşımı önemli

Rus vatandaşlarının Türkiye'deki konutlara talebi arttı mı?

Birkaç yıldır dünya öngörülemeyen mali, siyasi, ticari gelişmelere sahne oldu. Pandemi süreci ve Rusya-Ukrayna arasında yaşanan çelişkili dönem gayrimenkul yatırım taleplerinin artmasına katkı sağladı. Bu katkıyı sadece coğrafi yakınlık ile açıklamak mümkün değildir. Türkiye hükümetinin barış kültürüne katkı sunan değerli yaklaşımları, ticari işbirliklerini destekleyen önerileri, yabancı yatırımcı politikaları ve çözüm odaklı çözümleri ilgiyi fazlasıyla artırmaktadır. Türkiye’de 2021 yılında yapılan gayrimenkul satışlarını ve illere göre dağılımına baktığımızda önemli sonuçlarla karşılaşıyoruz. 2021 yılında 1 milyon 491 bin 856 gayrimenkul satılmıştır. Bu satışların yüzde 18,5’i İstanbul, yüzde 9,7’si Ankara yüzde 5,8’i İzmir’de gerçekleşmiştir. Alımların yüzde 34’ü kadınlar yüzde 55’i erkekler, yüzde 2’si ortaklaşa mülkiyet olarak satılmıştır. 2021’de Türkiye genelinde yabancı yatırımcılara yapılan gayrimenkul satışı 58 bin 576 adettir. Türkiye’deki toplam satışın yüzde 3,9’unu yabancılara yapılan satışlar oluşturmaktadır. 26.429 taşınmaz İstanbul’da, 12.384 taşınmaz Antalya’da, 3.672 taşınmaz Ankara’da satılmıştır. Görüldüğü üzere yabancı yatırımcılar da yatırımlarını İstanbul, Antalya ve Ankara üzerinde yoğunlaştırmıştır. 2022 yılında ise satışlar artmış ve en çok gayrimenkul edinen İranlılar iken şampiyonluk Ruslara geçmiştir. Şöyle ki; Ocak 2022’de 761 konut İran, 513 konut Irak, 479 konut Rusya Federasyonu vatandaşlarına satılmıştır. İran vatandaşları Türkiye'den 761 konut 513 konut ile Irak, 479 konut ile Rusya Federasyonu vatandaşları izledi. Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran aylarında artışlar devam etti ve Temmuz 2022’ye geldiğimizde; Türkiye genelinde 93.902 konut satıldığı, yabancılara satışın 3.939 olarak gerçekleştiği, 1.028 konutun Ruslar, 431 konutun İranlılar ve 380 konutun Iraklılar tarafından satın alındığını gördük.

Rus yatırımcılar ne tür konutları tercih ediyor?

Rus yatırımcılar proje geliştirmek üzere arsalar ve ticari gelir getiren işyerlerini tercih ediyorlar. Ayrıca bitmiş konutlara ilgileri de az değil.

Rus yatırımcıların gelir düzeyleri nasıl?

Yatırımcının gayrimenkul tercihinden gelir düzeylerini tahmin edebilmek mümkün değil ama yatırım yönelimlerine ve tercihlerini dikkate aldığımızda harcama yapabildiklerini görüyoruz. 

İstanbul ve Antalya birinci

Rusların konut için en fazla tercih ettiği yer hangi il?

İstatistiklere baktığımızda İstanbul ve Antalya birinci sırada. İzmir ve civarları da ikinci sırada. 

Yaptığınız işbirliği sayesinde Ruslar Türkiye'ye gelmeden konut satın alabilecek mi?

Türk konsolosluğundan apostil aldıkları vekaletname ile bu mümkün. Ayrıca kendilerine son derece ayrıntılı raporlama yapıyoruz. Proje firmaları da gayrimenkulleri en ince detaylarına kadar tanıtan videolar, fotoğraflar ve açıklamalar yaptıkları için gelmeden de konut almaları mümkün. 

Rus şirket ile yapılan anlaşma neleri kapsıyor?

Türkiye’de tapu, belediye ve vergi dairelerinden incelemesi tamamlanarak hukuki güvenliği sağlanmış gayrimenkulün yaşam alanı olarak seçilmesinin sebepleri de eklenerek oluşturulan rapor kapsamında satışların gerçekleştirilmesi birinci nokta. Gayrimenkulün bedelinin ödenmesine ilişkin çözümler de ikinci noktada yer almaktadır. 

Rusya ile yapılan konut anlaşmasının Türkiye'de inşaat sektörüne etkisi nasıl olur?

Daha çok konutun satılmasını temin edebilmemiz, Türkiye’ye daha fazla yabancı yatırım getirebilmemiz mümkün olacaktır. Talebin artması daha fazla projenin hayata geçirilmesine sebebiyet verecektir. 

Moskova Emlakçılar Birliği Uluslararası Yabancı Yatırımlar Türkiye Komisyonu Başkanı (GRM) Larisa Sergeevna Khismatulina da Analiz’in sorularını cevaplandırdı. 

Ruslar Türkiye’de yaşamayı seviyor

Türkiye'den konut satın almak neden cazip?

İki ülke arasında karşılıklı yarar sağlayan işbirliğinin geliştirilmesi ve Türkiye’ye yönelik gayrimenkul yatırımlarının hukuki güvenliğinin sağlanacağına duyduğumuz güven önceliğimizdir. Ayrıca Türkiye’nin Rusya’ya yakın olması, elverişli iklim, sağlık ve epidemiyolojik üstünlükleri, yüksek psikolojik uyumluluk cazibeyi artırmaktadır.

Rusların ilgisi sadece konuta mı işyeri satın alan da oluyor mu?

Rusya ile Türkiye çok yakın işbirliği sürecini yaşamaktadır. Bu yüzden Rusların Türkiye’de iş oluşturma konusunda çıkarları bulunmaktadır. Ruslar hem yaşam alanı olarak hem çalışma alanı olarak Türkiye’yi tercih etmektedirler. 

Markasız konutlara yönelme oluyor mu?

Rus vatandaşlarının ekonomik projelerden lüks projelere kadar geniş bir yelpazede talebi bulunmaktadır. Marka konutlar da Rusların ilgisini çekmektedir. Ancak birinci önceliğimiz hukuki güvenliğimizin korunması, gayrimenkul bedellerinin Türk mevzuatına uygun ödenmesinin sağlanması, tapu işlemlerinin gerçekleştirilmesi ve oturum izni, Türk vatandaşlığı gibi hususları da öngörerek planlanmasıdır. Hukuki güvenliğin sağlanmasından sonra projenin sosyal yaşam güvenliğinin yüksek olduğu bölgelerde bulunması ikinci önceliğimizdir. Gayrimenkulün marka olması veya markasız olması tercihte üçüncü sırada yer almaktadır. 

Rus vatandaşları ne tür konutları talep ediyor?

Sayısal olarak ekonomi sınıfı gayrimenkuller tercih edilmektedir. Lüks konutlar, villalar, arsalar da tercih edilmektedir. Ayrıca yeni başlayacak projeler ya da yapımı devam eden projelere de ilgileri bulunmaktadır. Ancak henüz tamamlanmamış projelerde, projenin hukuki güvenliği, değerlenme kapasitesi ve sosyal güvenliği içeren raporlamaları daha fazla dikkate almaktadırlar.

Ruslar Türkiye'de yatırım için mi oturum için mi konut satın alıyor?

Ruslar Türkiye’de yaşamayı sevmektedirler. Bu nedenle hem yaşamak için hem de değer kazanma kapasitesi olan konutları satın alarak yatırım tercihlerini de yönetmektedirler. Türkiye’de gayrimenkul bizatihi yatırım aracı olduğu için Ruslar da yatırımı ve yaşamı birlikte değerlendirmektedirler. Ticaretin ilerleyen süreçte daha da artacağını öngören Ruslar işyeri alarak hem ticari ilişkilerini artırmak hem de yatırım olarak gayrimenkul almayı da tercih etmektedirler.

Türk vatandaşlarından Rusya'da konut satın almak isteyen oluyor mu?

İki ülke arasındaki ticaretin yoğunluğu, süreçte bu yoğunluğun daha fazla artması, ticaretin hızlı akış ve kararlar gerektirmesi nedeniyle Türkler de Rusya’dan gayrimenkul satın almaktadırlar. Türklerin de tercihi ekonomi sınıfından lüks sınıfına kadar değişkenlik göstermektedir. 

Rus vatandaşlarının konut satın alırken beklentileri neler?

Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı hizmeti verdiğim Alternatif Asya şirketi, Rus vatandaşlarının önceliklerini dikkate alarak gayrimenkul alım-satım süreçlerini hukuki zemine oturtmuştur. Türkiye’de Balrium Grup isimli şirket ile işbirliğine girmiştir. Balrium Grup, Gayrimenkulün hukuki güvenliğini, satış fiyatının gerçekliği ve yatırımın gelecekteki değerini içeren rapor oluşturmak suretiyle ilk bariyerin aşılmasını sağlamaktadır. Sosyal tercihler, gayrimenkulün fiziki özellikleri, yeri ve konumu yönündeki görüş ve önerilerini de ekledikleri bu rapordan sonra, gayrimenkulün tapu işlemlerini vekaleten tamamlamaktadırlar.