Sedat YILMAZ

Türkiye’de elde kalan milyonu ifade eden konut stokuna baktığınızda halkın kültürüne uzak bir yapışmanın görüleceğini belirten Türk Dünyası Mühendisler ve Mimarlar Birliği Danışma Kurulu üyesi, kentsel dönüşüm uzmanı mimar Nihat Şen, Türk toplumunun örfüne, ananesine, hayat tarzına ve mali durumuna uygun konutlar inşa edilmediği sürece sektörün daralmayı sürdüreceğini söyledi. 

İstanbul’da âcil yıkılması gereken 600 bin, Türkiye’de ise 7,5 milyon binanın olduğuna dikkat çeken kentsel dönüşüm uzmanı mimar Nihat Şen, “Kendi finansman modelini kendi içinden çıkarabilecek parsel ve adadaki yapılaşmayı kabul etmeyen alan bazlı bir kentsel dönüşüme hemen geçmemiz lazım” dedi. İnşaat ve gayrimenkul sektöründeki durumu mimar Nihat Şen ile konuştuk. Şen, “Kendin Yık, Kendin Yap sistemi can ve mal kaybının önlenmesi açısından kısa vadede dönüşüme çâre gibi görünüyor” ifadelerini kullandı.

Türkiye’de genel manada insanların ihtiyacına yönelik konutların üretilmediğine vurgu yapan Nihat Şen, Fikirtepe, Kağıthane, Levent ve daha birçok yerdeki yapılaşmaya bakıldığında insani gereksinimleri sağlayacak donatıları bulmanın zor olduğunu belirtti. 

Rantsal dönüşüm algısından kurtulmalıyız

Türk toplumunun örfüne, ananesine, kültürüne uygun konutlar inşa edilmediği, 4 duvardan oluşan birbirine görmeyen iletişimden uzak, insanların özüne uzak, sosyalleşmenin olmadığı konutlar yapıldığı sürece inşaat ve gayrimenkul sektörünün sıkıntılardan kurtulamayacağına atıfta bulunan Nihat Şen şöyle konuştu:

“Piyasa şartları hızlı gerçekleştirilmesi gereken kentsel dönüşümü olumsuz etkiliyor. Bugüne kadar uygulanan kentsel dönüşüm muhteviyatına uygun yapılmış değil. Halbuki kentsel dönüşümü, afetlerde insan hayatını tehlikeleri ortadan kaldıran bir inşaat hamlesi olarak görmek gerekiyor. Bugün kentsel dönüşüm mantığı vatandaşın gözünde rantsal bir dönüşüm algısını oluşturdu.” 

İstinat duvarları neden çöküyor?

Bir an evvel öze dönük, zihinsel dönüşüm modellemesini yaparken kendi finansmanını kendi içinden çıkarabilecek talebe yönelik kentsel dönüşümün hızla harekete geçirilmesi gerektiğini dile getiren Nihat Şen, “Hangi sektörde olursa olsun, zihinsel dönüşümü başlatmadığımız ve sürdürülebilir hale getirmediğimiz sürece başarılı olma şansımız yok” dedi.

Kentsel dönüşüm ve imar barışıyla ilgili ciddi hataların yapıldığını savunan Nihat Şen, “En azından 5/6 aydır istinat duvarlarını konuşuyoruz. Hudutlarınız dahilinde yüksek istinat duvarlarınızı kontrol edin, duvarların risk analiz raporlarına bakın diyoruz. Yine göçükler devam ediyor. Bunun sorumlusu ve vebali kime ait. Kartal, Ümraniye, Kağıthane, Başakşehir çöken evler ve istinat duvarı dramları yaşadı. Bu tip yerlerde istinat perdeleri incelenmezse daha çok facia yaşarız. Bir bina yapılırken toprak taşıyıcı sistemlerine dikkat ediyorsak, istinat duvarları da aynı kıstaslar içinde yapılmalı” diye konuştu.

Arazi maliyeti, faiz ve uygunsuz yapılaşma

“Doğru yerde talebe uygun konut hamlelerinin yapılmaması, talebe uygun olmayan yerlerde arzın fazlalığından kaynaklı arazi maliyetlerinin yüksek olması ve maalesef ki dövize bağlı ekonomiden dolayı sektör durmuş durumda” diyen Nihat Şen, konutlardaki fiyat artışlarını tetikleyen ana unsurları; arazi maliyeti, faizlerin yüksek olması ve dikey mimariden kaynaklanan, insanların ihtiyacını karşılamayan yapılaşmalar olarak sıraladı.

Şen, faiz oranlarının yüksek olması durumunda, müteahhitlerin kredi ve malzeme alımı maliyetlerinin yükseleceğini, arazi maliyetlerinin ise konutta önemli bir yer tuttuğuna değindi. Nihat Şen, “Eğer siz rezerv alanları oluşturmazsınız, mevcut döngü içinde konut imal etmeye kalkarsanız, arazi maliyetinin yüksek olmasından kaynaklı fiyat artışları ortaya çıkacaktır. Konut yüksekliği sadece Türkiye içerisinden değil, yurt dışı kaynaklı da olabiliyor. Dünyadan hammaddeden kaynaklı yükselmeler de olabiliyor. Demir gibi. Biz biraz daha yerli mamul kullanabilirsek, arazi konusunda rezerv alanları oluşturabilirsek fiyatlar biraz daha düşer” diye konuştu.

Stokların mutlaka erimesi gerekiyor

Türkiye’de halen 1 milyon adet yapı stokunun bulunduğunu, satışların azalmasıyla fiyatlar gerilese bile artan maliyetlerin fiyatları dengelediğini ifade eden Nihat Şen, “Konut fiyatları şu anda en minimum yerde. Konut fiyatlarının bu seviyelerde kalacağı kuşkusuz, yükselmez. Çünkü stokların erimesi gerekiyor. Yüksek konutlu yüksek satışlar var, vatandaş bazlı satışlar var. İkinci el konut satışlarından elde edilen gelirleri başka amaçlarla da kullanıyorlar. İkinci elde yüzde 1,1 artışlar var ama ilk elde yüzde 13’lere varan bir azalma gözleniyor. Konut fiyat artışları bundan sonraki süreçte stabil ve biraz daha aşağı inecek” dedi. Fizibiletisi ve finansmanı hazırlanmış, sosyal donatıları tam konutların talep göreceğini belirten Nihat Şen, söz konusu mantık çerçevesinde konut projelerinin hayata geçirilmesi gerektiğini söyledi. Piyasa şartlarının kentsel dönüşümü olumsuz etkilediğine de dikkat çeken Şen, “Kendi finansman modelini kendi içinden çıkarabilecek parsel ve adadaki yapılaşmayı kabul etmeyen alan bazlı bir kentsel dönüşüme hemen geçmemiz lazım. Kentsel dönüşüm, eski binanın yıkılıp yeni bina yapmak değil. Halkın hayat tarzını yansıtacak, kültürüne, örf ve adetine uygun, tarihi dokuya saygılı, yeraltı yerüstü sularını dahi korumayı planlamış, turizmi, sanayiyi ve çevreyi ön plana alan bir dönüşüm modeli inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli kurtarıcısı olacak. Yüksek istihdam çeken sektörün yeniden harekete geçmesi, işsizlik sorununa da büyük çözüm olacak” diye konuştu. 

Taleplere göre konut üretilmeli

Döviz ve kredi faizlerinde daha aşağılara geldiğinde konut satışlarında hızlanma olabileceğini, kentsel dönüşümde de bir hareketlenmenin gözlenebileceğini belirten Nihat Şen konut talebine yönelik açıklamalar yaptı. “Konut alıcısının talebine göre inşaat yapılmalı” diyen Şen, konut talep edenlerin farklı isteklere göre hareket ettiğini, bunun turizm, sağlık, komşuluk, eğitim ve lokasyon olabileceğini kaydetti. Şen, özüne uygun, doğru yerde inşa edilmeyen konutlar sebebiyle sektörün karşı karşıya kaldığını ve neticede bugün yüzde 15’lere ulaşan bir işsizliğin oluşmasında inşaat sektörünün de etkisinin olduğunu ifade etti. 

İnşaat ve gayrimenkul sektöründe belediyelere de büyük iş düştüğünü hatırlatan Nihat Şen, “Belediyeler siyasi endişe ve çekinceleri yüzünden taşın altına elini koymuyorlar. Kentsel dönüşümü bir dönüşüm modellemesi olarak görmüyorlar, bir rant getirici unsur olarak görüyorlar. İnsanların bir güven bir problemi var. İnsanların güven konusunu tesis edecek toplumsal mutabakatı sağlamamız gerekiyor. Bunun merkezi de siyasettir. Siyasette olan dengesizlikler ve uyuşmazlıklar, ülke menfaatini ön plana almayan siyasi çekişmeler toplumda güven ortamını zayıflatıyor. Kentsel dönüşüm yasası ile beraber aslında uzun vadeli planlamaya da gidebilirler. Daha İstanbul’un 1/100.000 master imar planı yok. Bugün ilçe belediyeleri alan bazlı dönüşüm modellemelerini kendi imar planlarını yaparak başarabilirler. Kendi finansmanlarını kendi içinden çıkarabilirler” dedi.

Finansmanını kendi içinden çıkarabilir

Kentsel dönüşümün sadece İstanbul için 100 milyar dolar gereken bir iş olarak düşünüldüğünde ciddi bir finansmana ihtiyaç duyulduğunu dile getiren Nihat Şen, kendi finansman modelini kendi içinden çıkarabilecek alan bazlı kentsel dönüşüme acilen geçilmesi gerektiğini söyledi.  

Sağlıklı konut ihtiyacının giderilmesinde kentsel dönüşümün önemine dikkat çeken Nihat Şen, “Kentsel dönüşüm, eski binanın yıkılıp yeni bina yapmak değil. Tarihi dokuya, yer altı yerüstü suları korumaya varıncaya kadar, turizme varıncaya kadar, sanayiye, turizme varıncaya kadar bir dönüşüm modellemesini gerçekleştirmemiz gerekiyor” dedi.

Belediyeler sorumluluk altında

Nihat Şen, Türkiye’nin kentsel dönüşüm için fazla vaktinin olmadığını vurguladı. Şen, “Bir doğal afet bekleniyorsa o göre davranmak gerekir. Doğal afete karşı bu işe eğilmeyenler sorumluluk altındadır. Bu işin ilk basamağı, bilgilenmek ve bilinçlendirmekten geçiyor. 1980 ve 1990 öncesi yapılan bina stokları belli. Vatandaşın mülkiyet hakkına sahip çıkarak iyi bir şehir planlanmasıyla iyi bir tasarımla vatandaşın hak ve hukukunu gasp etmeden planlanmasını ve finansmanını kendi içinden çıkaracak kentsel dönüşümü yapmak zorundasınız” şeklinde konuştu. Bakanlığın 81 ile genelge göndererek riskli binaların tespitini istediğini hatırlatan Nihat Şen, “3 ay içinde riskli binaların envanteri isteniyor. Bu mümkün değil. 3 ayda siz 19 milyon yapı stokunu inceleyemezsiniz. Bakanlık daha önce 235 riskli alan ilan etmiş. Peki bu 235 riskli alan için ne yaptınız? Vatandaşın rant zihniyetini aşılayan kim. Fikirtepe gibi yerde 5 emsal 7 emsal verirseniz. Yoğun bir inşaat ruhsatı verirseniz. İnsanlara 4/5 daire verirseniz, nasıl yapacaksınız? Bunlar kendiliğinden mi oldu” diye sordu.

Dönüşümde yeni modeller denenebilir

Kentsel dönüşümdeki ağır yürüyüşe karşı, münferit, parsel bazlı binaların yenilenmesinin aciliyetine de değinen Nihat Şen, “Kendin yık, kendin yap modelim var. Kat karşılığı veya gelir paylaşımı esasına dayalı olmadan vatandaşlarımız yasaların kendilerine imkanlardan böyle binalarını yenileyebilirler. Örneğin 10 daireli bir yerde, bir imar artışı yoksa, biraz ufaltarak bir iki fazla daire çıkarıp satabilirsiniz. Aynı metrekarede inşaat yapıyorsunuz. Burada finansman giderlerinizi düşürebilirsiniz. Bununla ilgili binanız riskli ise devlet size vergilerden muafiyet sağlıyor” dedi.

Riskli binaların yenilenmesi konusunda da devletin desteğini anlatan Nihat Şen, “Eğer binanızı yenileyeceksiniz, 2 yıl ödemesiz 10 yıl ödemeli devletin kredisinden istifade edebilirsiniz. Siz yine oluşan 4 daireyi satarak finansmanınızı aşağı çekip hatta para bile kazanabilirsiniz. Vatandaş bunu bilmiyor. Esasen kendin yık, kendin yap modeli benim hazırladığım bir metot. Bunu 3 yıldır uyguluyorum. Ama son yaşadığımız tedirginlikten dolayı kredi faizlerinin yüksek olmasından dolayı vatandaş buna giremiyor” diye konuştu.